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    什么样的商业空间设计,可以收到4000元/㎡设计费

    发布时间:2021-04-29     作者:创易牛    阅读:

    商业设计作为设计版块的重要领域,一直是设计师所要探索、突破的重点方向。但目前有很多设计师在着手商业设计过程中,往往会遇到各种各样的问题。

    设计没有依据,导致方案的不断改动却不知道如何解决如何完善?

    懂建筑设计但不懂商业设计到底该如何去做该往哪个方向去做?

    懂得装饰设计能解决装饰的技术方案、完善空间,但不懂商业的其他部分,就无从去谈如何做好商业项目设计。

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    一、商业设计的类型

    1、购物中心、大型商业综合体、商业街区设计

    像购物中心、大型商业综合体、商业街区设计城市购物中心、大型商业综合体、商业街区,要从整体规划定位到建筑/景观/灯光/室内/软装/导视等细节来进行设计服务,全程跟进落地流程,提供全系统、全视效的设计,才能做做好一个项目。

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    2、城市存量物业的旧建筑的规划升级改造设计

    城市存量物业的旧建筑的规划升级改造设计这个就复杂了,比如古镇的规划升级、企业迁出后的旧厂房仓库旧厂区改造、售后返租类购物中心、住宅裙楼改造等,这是时代发展推动的商业转型需求,也是目前市场最最迫切的。

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    3、酒店、超市、餐饮和零售终端的空间设计

    相对小体量的酒店、超市、公寓改造,以及中小型餐饮和零售终端的空间设计与品牌升级等,这些基本是市场上比较主流的设计需求,也是大多设计师都能驾驭的板块。

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    二、商业大环境

    1、酒店、超市、餐饮和零售终端的空间设计现状和思考

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    a、我们可以先看市场现状

    2018年国内商业终端零售设计行业的设计费,大约为1200亿元。随着消费水平提升、零售行业的快速发展和升级转型、企业对商业设计重视程度的不断提高,未来3至5年商业终端展示行业,仍将保持稳定增长。

    同时我们也看到市场上零售终端的迭代速度变得更快,生命周期也更短,开店关店,关店开店频频发生。

    国内的各种投资机构都在寻找投资渠道,而连锁终端的老板也在寻找能合拍的投资商,市场的供需关系在发生很大变化:

    以前是开好一家店或几家店慢慢发展,但现在如果你想借助资本的力量快速发展,就必须要有一个可快速复制的、能够稳定实现盈利的商业模式,品牌的样板店。

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    b、造成这个问题的原因是什么呢?我们可以从几个角度来看:

    ① 从投资人和运营者的角度:

    在相信设计师、给到发挥空间的同时,也要给到设计师相对可控的设计预算,没有成本核算的装饰设计就是要不停的反复修改和返工,要知道机会成本对于一个企业而言是非常大的成本,一旦犯了错误推到重来,企业要付出很大代价。

    ② 从设计单位和设计师角度:

    设计师拿到一个项目的设计任务书时,充分了解投资方的投资回报预期,然后去思考在设计方案上可以用哪些品牌化的方式去弥补成本的不足。

    如果设计方案是以高成本为实现代价,那无论做的品牌感多么高逼格、多纯粹,最多只能算是设计师的作品,是否能活下去活多久值得深思。

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    2、城市存量物业的旧建筑规划升级改造的设计背景和原因

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    a、先来看整个市场大背景

    尤其是一线城市核心区域,房地产存量房时代,特别是以“旧楼改造、存量提升”为核心的城市更新阶段。无论是居住性质还是商业性质的物业,这样的升级改造需求都越来越明显。

    经初步统计全国有4.3亿㎡被低估的物业面积,而核心城市里至少有1亿㎡的存量物业需要改造,其中一些是硬件老旧或运营能力有限,但对于投资商和运营商而言,以存量物业的收购改造为核心的资产管理已成为越来越多商业地产企业发展的“新路子”。

    如商业裙楼、企业迁出后的旧厂房仓库改造、老旧的办公楼改造、售后返租类的购物中心改造、住宅物业的商业裙楼改造等,时代的发展都在推动商业转型。

    还有一些政府、军区所属的老旧物业,也都需要好的经营者与设计方做合理的规划开发。

    国内购物中心综合体的存量市场:从商业的大数据看,截至2019年6月,我国开业超过15年及以上、面积3万㎡及以上的购物中心有132个,开业超过10年及以上、面积3万㎡及以上的购物中心有461个。

    如何激活这些购物中心存量资产,将其再度焕发生命力,转化为市场号召力,是商业地产接下来的命题。

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    b、造成目前这样的市场现状的原因有哪些呢?

    ① 旧产业或旧模式的淘汰:

    如厂房、商场老化,现有运营或商管团队能力弱且无动力,只能看着别家商场的好品牌、高格调,想转让,或借团队的转型升级来盘活资产。

    ② 产业升级换代的硬性需求:

    如有历史背景及文化内涵,地段有一定商业价值的老厂房、老街区,国资想谋求区域转型升级、政绩及特色文化商业的综合效应。

    ③ 市场要求打造新的需求模式:

    如商场本身有一定竞争力,但依然很有危机感,想要做进一步的调整及提升,学习别人的优势强化自身的竞争力。

    我们以其中存量比较大且改造难度也比较大的【售后返租类商业】为例:售后返租类商业是市场的现状,是房地产开发形成商业指标后所形成的特殊商业类型。

    开发商有一定建筑商业指标,但因面积过大开发成本过高,必须把商铺卖掉,这就是“售”。

    “售后”的商铺已经不是开发者的了,但商业指标要完成,后期仍需运营、招商、装修(外装、内装、景观等)。

    因此后期开发、运营、招商、设计、装饰成本的降低,必然会导致作品质量差。

    各商铺生命周期短,主要也是前期问题的累积导致后期无法经营,所以 “售后返租”商业类改造设计,是市场需求量特别大的,在旧改类里也是最难的。

    要有开发、改造经验、还需要懂各种运营、招商、定位、开发改造流程,才能做好商业类售后返租改造设计。

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    c、我们对于进入这个市场的一些思考:

    这一块市场竞争更激烈、对设计师能力的考验更强,同时也提供了一个更公平的设计竞争环境,就是要靠设计师对商业的理解深度、投入市场的作品质量说话。

    那作为设计而言,可能很多小伙伴还没有机会接触到比较大型的项目,但是也不必去羡慕大的设计机构,大家也都是从小项目慢慢做起来的,把你现在能拿到的比如就一个几百平的小终端作为自己的【修炼场】。

    如果你能非常用心的做出好的案例,一样可以撬动很大的市场。好的设计不看大小,更要看投入市场的认可度和存活率。

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    3、购物中心、大型商业综合体、商业街区设计环境

    现存的主要问题是:

    国内众多购物中心缺乏精心规划,且由于前期调研、商业沟通不充分,导致招商调整方案无法落地执行等难题,招商难、难招商,已经成为大多数购物中心共同头疼的问题之一。

    所以在前期的规划定位上设计方和运营方就应该紧握能够促进成功的筹码时间有限。

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